Los 7 Documentos Esenciales que Debes Revisar Antes de Comprar una Casa o Vivienda de Segunda Mano Usada
Son muchos las personas que apuestan por el mercado de segunda mano para hacerse con su nueva vivienda. En el primer trimestre de este año en España se han realizado 106.691 compraventas de viviendas usadas frente a las 22.299 operaciones de viviendas de obra nueva, según recoge la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores. Si tú también vas a comprar tu casa o vivienda de segunda mano te interesa tener este listado con todos los documentos a revisar para comprar una casa o vivienda de segunda mano.
Aunque de muchas de estas gestiones se encargará el agente profesional inmobiliario que media en la compraventa de propiedades, es conveniente que estés al corriente de toda la documentación que debes revisar para cerrar una operación con garantías. No olvides que siempre hay que prestar atención a todos los aspectos legales, para lo que además puedes contar con la ayuda del Notario.
Documentación a Revisar en la Compra de una Casa o Vivienda de Segunda Mano Usada
1. El Título de propiedad de la Vivienda.
Aunque es obligación del Notario comprobar que el título de propiedad del propietario vendedor está en regla, el comprador lo debe solicitar. Lo más habitual es revisar una copia de esta escritura pública en la fase final de negociación, así se tiene la certeza de que no existe ninguna limitación a su venta.
2. La Consulta al Registro de la Propiedad.
Otra de las gestiones que no se debe obviar es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que está inscrita a nombre del vendedor y que está libre de cargas. En el supuesto de que existiera algún embargo o hipoteca debería ser cancelado antes de la firma de compra, ya que de otro modo el nuevo propietario sería responsable de esas cargas. En mi Banco de Recursos Inmobiliarios encontrará la web de Registradores donde existe un servicio online de solicitud para la Nota Simple o la Certificación Registral. Aunque ambos documentos tienen prácticamente la misma información, lo que muchas personas no saben es que la primera tiene un valor puramente informativo mientras la certificación registral tiene validez probatoria ante tribunal judicial y fe pública registral.
3. El Último recibo anual del IBI.
El Impuesto de Bienes Inmuebles o ‘la contribución urbana’, como tradicionalmente se conocía, es un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. Se solicita para cerciorarse de que el actual propietario está al corriente de pago, de no ser así su pago será de obligado cumplimiento para el nuevo titular del inmueble. En la actualidad muchas notarías pueden hacer esta comprobación de modo online.
4. Los Gastos de la Comunidad de Propietarios.
El propietario vendedor también debe estar al corriente de este pago común a una mayoría de viviendas. La forma más habitual de informarse al respecto es pidiendo una certificación al administrador de la comunidad, y si no existiera, al secretario. Conviene saber que es un tipo de deuda que hereda el nuevo propietario del inmueble, por lo que de existir cuotas impagadas se debería descontar del pago acordado en la compraventa. Se trata de un tipo de documentación que el Notario solicita al propietario vendedor, pero siempre es mejor llegar a ese momento con todas las comprobaciones hechas.
5. La Comprobación de los Pagos de los Suministros y Servicios.
Otra de las recomendaciones a la hora de adquirir una casa o vivienda de segunda mano es comprobar que el actual propietario vendedor esté al corriente de pago de servicios como agua, luz, gas o tasa de residuos urbanos (basura), en su caso. Esta comprobación es sencilla con la entrega de los últimos recibos. En caso de estar dados de Baja comprobar en las diferentes compañias suministradoras del lugar, que se pueda de dar de alta correctamente y no tengan incidencias.
6. La Inspección Técnica de Edificios y/o Informe de Evaluación de Edificios.
La ITE se encarga de la conservación de los inmuebles en función de la normativa de cada comunidad autónoma, pero por lo general a partir de los 20 años de construcción del edificio debe ser pasada. Además, en este documento se podrá valorar el estado general de conservación del edificio. Y desde el 28 de junio del año pasado, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
7. Las Cargas Urbanísticas.
Aunque de segunda mano, puede que el inmueble esté edificado en terrenos de reciente urbanización. Si es así, conviene saber si están gravados por alguna carga urbanística. En realidad, sería el promotor quien debiera hacerse cargo de ese coste, por ejemplo, el que deriva de obras de urbanización de algún espacio en concreto, pero de no afrontar su pago pasaría a ser obligación de la vivienda en cuestión.
¿La Casa o Vivienda está Alquilada o Arrendada?
En la actualidad es legal vender un inmueble con un inquilino o arrendatario.
Es importante saber que el actual inquilino va a poder ejercer el derecho de tanteo y de retracto. El primero implica que antes de transmitir la vivienda, el propietario vendedor se la debe ofrecer; y el segundo, que si está dispuesto a pagar la misma cantidad que el comprador, tiene prioridad el arrendatario para quedarse con el inmueble en iguales condiciones de pago.
Y no menos importante es saber que el inquilino o arrendatario podrá seguir viviendo en la vivienda durante el tiempo que el contrato de alquiler lo estipule, incluidas las posibles prórrogas que puedan aplicarse según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde su reforma en 2013 diferencia entre:
– Venta de Casas o Viviendas con Contrato de Alquiler inscrito.
Quien adquiere esta vivienda ve subrogados los derechos y obligaciones del inquilino si se dan dos circunstancias: que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, y que el comprador la adquiera “de buena fe”.
– Venta de Casas o Viviendas con Contrato NO inscrito.
La LAU Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que el comprador de una casa o vivienda con un contrato de alquiler o arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad tiene derecho a exigir que termine el arriendo vigente al verificarse la venta. Por supuesto un derecho al que puede o no acogerse, y siempre acorde a lo dispuesto por la Ley Hipotecaria. La LAU obliga al nuevo propietario comprador a dar un plazo de tres meses mínimo desde que se le notifica “fehacientemente” al inquilino. Tiempo en que deberá seguir abonando las rentas pactadas el arrendatario al nuevo propietario.
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